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Neues Mietrecht seit 01. September 2001 (Übergangsregelung siehe unten)
Die wichtigsten Änderungen im Überblick:
Mietkaution
Wenn der Mieter als Kaution eine Geldsumme bereit stellen muss, hat der Vermieter diesen Betrag zu dem für Spareinlagen mit 3-monatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen; die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. Das gilt nach wie vor.
Klargestellt hat der Gesetzgeber, dass dies auch dann gilt, wenn das Geld zu einem höheren Zinssatz angelegt wird. Auch höhere Erträge stehen dem Mieter zu.
Modernisierung
Modernisierungen sowie Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie muss der Mieter - von Härtefällen abgesehen - dulden.
Künftig bezieht sich die Duldungspflicht nicht nur auf die Einsparung von Heizenergie, sondern auf jegliche Energieeinsparung.
Der Vermieter muss seine Pläne bereits 3 Monate (bisher 2 Monate) vorher ankündigen. Inhaltlich wird ihm die Ankündigung insoweit erleichtert, als er nur den voraussichtlichen Umfang und Beginn mitteilen muss.
Barrierefreiheit
Behinderte Mieter können von ihrem Vermieter Zustimmung zu einem behindertengerechten Umbau der Wohnung auf eigene Kosten fordern. Der Vermieter kann allerdings eine zusätzliche Sicherheit verlangen, damit er nicht Gefahr läuft, beim Tod oder beim Auszug des Mieters auf den Kosten des Rückbaus sitzen zu bleiben.
Betriebskosten
Bei Heiz- und Nebenkostenabrechnungen gibt es künftig schneller Klarheit. Spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums muss der Vermieter die Abrechnung vorlegen. Diese Verpflichtung kann auch nicht durch den Mietvertrag ausgeschlossen oder abgeändert werden. Nach Ablauf der Frist kann der Vermieter keine Nachforderungen mehr stellen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten.
Gleiches gilt jetzt auch für Mieter. Auch sie müssen ihre Einwendungen gegen die Abrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung dem Vermieter mitteilen.
Erstmals wird im Gesetz der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit für Betriebskosten festgeschrieben. Der Vermieter muss sich bei der Verwaltung seines Eigentums, zum Beispiel bei der Einstellung eines Hausmeisters oder bei Abschluss einer Versicherung, "wirtschaftlich vernünftig" verhalten.
Mietzahlung
Die Miete ist künftig laut Gesetz jeweils am Monatsanfang zu zahlen, und zwar spätestens am 3. Werktag. Dies ist für die meisten Mieter nichts Neues, weil diese Regelung in fast allen Mietverträgen schon vorgesehen ist.
Mieterhöhung
Die Kappungsgrenze wird von 30 auf 20 Prozent gesenkt. Das bedeutet, die Miete darf innerhalb von 3 Jahren um höchstens 20 Prozent angehoben werden. Zusätzliche Voraussetzung ist weiterhin, dass die ortsübliche Vergleichsmiete dadurch nicht überschritten wird.
Bei der Begründung einer Mieterhöhung werden künftig qualifizierte Mietspiegel eine besondere Rolle spielen. Ein Mietspiegel ist dann qualifiziert, wenn er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Mieter und der Vermieter anerkannt worden ist. Wenn ein solcher qualifizierter Mietspiegel vorliegt, muss der Vermieter hiermit seine Mieterhöhung begründen, zumindest aber auf die danach maßgeblichen Daten hinweisen, auch wenn er die Mieterhöhung z.B. mit dem Hinweis auf drei Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten begründet. Im Gerichtsverfahren hat der qualifizierte Mietspiegel die Vermutung der Richtigkeit für sich. Das bedeutet, er gilt als "echter" Beweis.
Eine zusätzliche Begründungsmöglichkeit kann künftig die Auskunft aus einer Mietdatenbank sein; das ist eine fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam geführt wird.
Die Möglichkeit, wegen gestiegener Kapitalkosten - Hypothekenzinsen - die Miete zu erhöhen, entfällt.
Tod des Mieters
Wenn der Mieter stirbt, tritt sein Ehegatte in den Mietvertrag ein. Künftig steht dieses Recht auch dem Lebenspartner des verstorbenen Mieters zu.
Bei allein stehenden Mietern geht das Mietverhältnis auf den/die Erben über. Lebte der Erbe nicht im Haushalt des verstorbenen Mieters, hat der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht; der Vermieter kann kündigen, ohne dass ein Kündigungsgrund wie z.B. Eigenbedarf vorliegt.
Hausverkauf
Hat der Mieter eine Kaution geleistet, kann er diese im Falle eines Hausverkaufs von dem Käufer (und damit neuem Vermieter) zurückverlangen. Es spielt keine Rolle, ob dieser sie tatsächlich erhalten hat. Der frühere Vermieter bleibt aber weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet, falls bei Beendigung des Mietverhältnisses beim Käufer nichts mehr zu holen ist.
Kündigung
Eine nachhaltige Störung des Hausfriedens kann ein Grund für eine fristlose Kündigung sein. Eine solche Kündigung ist jedoch nicht - wie ursprünglich vorgesehen - unabhängig von einem Verschulden möglich. Es darf nur gekündigt werden, wenn insbesondere unter Berücksichtigung des Verschuldens einer Vertragspartei die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist.
Für alle fristlosen Kündigungen aus wichtigem Grund gilt, dass der Kündigungsgrund im Kündigungsschreiben angegeben werden muss. Bisher reichte es aus, den Kündigungsgrund in einem eventuellen Prozess mitzuteilen.
Kündigungsfrist
Mieter können künftig unbefristete Mietverträge immer mit einer Frist von 3 Monaten kündigen. Eine gesetzliche Verlängerung der Kündigungsfrist je nach Wohndauer auf bis zu 12 Monate gibt es nicht mehr.
Vermieter müssen auch weiterhin eine gestaffelte Kündigungsfrist beachten. Die anfängliche Kündigungsfrist von 3 Monaten verlängert sich nach einer Mietzeit von mehr als 5 Jahren auf 6 Monate und nach einer Mietzeit von mehr als 8 Jahren auf 9 Monate. Die Verlängerung der Kündigungsfrist auf 12 Monate für Mietverträge, die mehr als 10 Jahre dauern, entfällt künftig.
Kündigungsfristen für Altmietverträge (Vertragsabschluss bis 31.8.01)
Der Gesetzgeber hat durch ein am 1.6.2005 in Kraft getretenes "Reparaturgesetz" folgendes neu geregelt. Kurzüberblick (unbedingt hier ausführlicher nachlesen !):
Auch diejenigen Mieter, die vor dem 1.9.2001 einen Mietvertrag abgeschlossen hatten, können ab 1.6.2005 grundsätzlich mit der Dreimonatsfrist kündigen.
Wichtig: Für all diejenigen, die schon vor Juni 2005 mit langer gesetzlicher Frist gekündigt haben, verkürzt sich die Kündigungsfrist ab 1.6.2005 nicht automatisch auf drei Monate. Das neue Gesetz wirkt nicht rückwirkend, sondern betrifft nur Kündigungen, die ab 1.6.2005 dem Vermieter zugehen. Notfalls muss also ab Juni 2005 nochmals gekündigt werden, dann mit Dreimonatsfrist. Denn: Ein Mieter kann ein schon zu einem späteren Zeitpunkt gekündigtes Mietverhältnis erneut zu einem früheren Zeitpunkt kündigen, wenn durch eine Gesetzesänderung Kündigungsfristen verkürzt werden.
Folglich gilt:
Mit Inkrafttreten des Korrekturgesetzes am 1.6.2005 werden sich allein dadurch nicht automatisch die für die früher ausgesprochenen Kündigungen geltenden, vertraglich vereinbarten Fristen auf 3 Monate verkürzen. Vielmehr gilt die Neuregelung nur für Kündigungen, die dem Vermieter ab dem 1.6.2005 zugehen. Dies gilt grundsätzlich auch in den Fällen, in denen der Mieter in seiner Kündigungserklärung überhaupt keine Frist angibt. Auch in diesen Fällen ist der Fristberechnung der Rechtszustand zu Grunde zu legen, der zum Zeitpunkt der Abgabe der Erklärung galt.
Zeitmietverträge
Den einfachen Zeitmietvertrag, bei dem der Mieter nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit ohne weiteres eine Verlängerung und Fortsetzung des Mietverhältnisses fordern konnte, gibt es nicht mehr.
Mieter und Vermieter können nur noch den so genannten qualifizierten Zeitmietvertrag abschließen. Voraussetzung ist, dass im Mietvertrag von vornherein ein konkreter Befristungsgrund für den Vermieter vereinbart worden ist, zum Beispiel Eigenbedarf. Nach Ablauf der zeitlichen Befristung muss der Mieter grundsätzlich ausziehen. Die bisherige zeitliche Obergrenze für diesen Typ Zeitvertrag von 5 Jahren gibt es künftig nicht mehr. Ein qualifizierter Zeitmietvertrag kann also auch über 7 oder 10 Jahre abgeschlossen werden.
Wenn ab September 2001 bei neuen Mietverträgen ein Befristungsgrund fehlt, gilt das Mietverhältnis automatisch als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.
Wohnungsumwandlung
Wenn eine vermietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft wird, muss der Käufer mindestens 3 Jahre warten, bevor er z.B. wegen Eigenbedarfs kündigen darf. Die einzelnen Bundesländer können diese Frist je nach der örtlichen Situation auf bis zu 10 Jahre verlängern. Die ursprünglich vorgesehene Möglichkeit, diese Frist durch das Stellen einer Ersatzwohnung abzukürzen, ist wieder gestrichen worden.
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Übergangsregelungen beachten
(beachten Sie die BGH-Entscheidung vom 18.6.2003 !!! )
Uneingeschränkt gilt das neue Mietrecht für alle Mietverträge, die ab dem 1. September 2001 abgeschlossen werden.
Bei Mietverträgen, die am 1. September 2001 bereits bestehen, sind eine Reihe von Übergangsvorschriften zu beachten. So gilt z.B. für Modernisierungsankündigungen oder Mieterhöhungen, die vor dem 1. September 2001 dem Mieter zugehen, das alte Mietrecht.
Auf einen am 1. September 2001 bereits bestehenden Zeitmietvertrag ist ebenfalls weiterhin das alte Mietrecht anzuwenden. Hier hat der Mieter also das Recht, zwei Monate vor Ablauf der Zeit schriftlich die Fortsetzung zu verlangen; das Mietverhältnis endet dann nur, wenn der Vermieter zum Beispiel Eigenbedarf hat.
Die Neuregelungen für Betriebskosten gelten erstmals für Abrechnungsperioden die nach dem 31. August 2001 enden. nach oben
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