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Als Sachbearbeiter für das Mietrecht steht Ihnen bei uns Herr Rechtsanwalt Baier zur Verfügung (E-mail: Baier@stompfe.de ) |
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Neues Recht seit 1.6.05 für Kündigungsfristen bei Altmietverträgen Der Gesetzgeber durch ein am 1.6.2005 in Kraft getretenes “Reparaturgesetz" folgendes neu geregelt: Auch diejenigen Mieter, die vor dem 1.9.2001 einen Mietvertrag abgeschlos- sen hatten, können ab 1.6.2005 grundsätzlich mit der Dreimonatsfrist (siehe Neues Mietrecht ab 1.9.2001) kündigen. Wichtig: Für all diejenigen, die schon vor Juni 2005 mit langer gesetzlicher Frist gekündigt haben, verkürzt sich die Kündigungsfrist ab 1.6.2005 nicht automatisch auf drei Monate. Das neue Gesetz wirkt nicht rückwirkend, sondern betrifft nur Kündigungen, die ab 1.6.2005 dem Vermieter zugehen. Notfalls muss also ab Juni 2005 nochmals gekündigt werden, dann mit Dreimonatsfrist. Denn: Ein Mieter kann ein schon zu einem späteren Zeitpunkt gekündigtes Mietverhältnis erneut zu einem früheren Zeitpunkt kündigen, wenn durch eine Gesetzesänderung Kündigungsfristen verkürzt werden. Folglich gilt: Erklärte der Mieter auf der Grundlage seines Altmietvertrages, in dem formularvertraglich gestaffelte Kündigungsfristen enthalten sind, vor dem 1.6.2005 eine Kündigung, so gelten hierfür noch die laut BGH maßgeben- den, vertraglich vereinbarten, gestaffelten längeren Kündigungsfristen, die sich nach der Wohndauer richten. Nennt der Mieter in seiner Kündigungs- erklärung eine falsche Fristberechnung, so macht dies die Kündigung also nicht unwirksam. Mit Inkrafttreten des Korrekturgesetzes am 1.6.2005 werden sich allein dadurch nicht automatisch die für die früher ausgesprochenen Kündigun- gen geltenden, vertraglich vereinbarten Fristen auf 3 Monate verkürzen. Vielmehr gilt die Neuregelung nur für Kündigungen, die dem Vermieter nach dem Inkrafttreten zugehen. Dies gilt grundsätzlich auch in den Fällen, in denen der Mieter in seiner Kündigungserklärung überhaupt keine Frist angibt. Auch in diesen Fällen ist der Fristberechnung der Rechtszustand zu Grunde zu legen, der zum Zeitpunkt der Abgabe der Erklärung galt. Die Dreimonatsfrist gilt nicht in jedem Fall ... Nicht von der Gesetzesänderung zum 1.6.2005 betroffen (= die 3-monatige Kündigungsfrist gilt nicht) sind folgende Vertragsgestaltungen: Altmietverträge, in denen gestaffelte Kündigungsfristen durch Individual- vereinbarung (und nicht durch Formularklauseln, sog. Allgemeine Geschäftsbedingungen) vereinbart wurden, sind von der Gesetzesänderung nicht betroffen; deren Fristen sind weiterhin gültig. Bei der Qualifizierung als Individualklausel helfen dem Mieter aber die Vermutungs- und Beweislast- regeln für Verbraucherverträge des § 310 Abs. 3 BGB. Danach gelten als Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) auch Regelungen, die nur zur einmaligen Verwendung bestimmt sind. Der Vermieter als Unternehmer muss im Zweifelsfall beweisen, dass eine Klausel tatsächlich ausgehandelt oder vom Mieter als Verbraucher in den Vertrag eingeführt worden war. Damit dürften in der Praxis fast alle Vertragsklauseln als AGB zu qualifizieren sein, da § 310 Abs. 3 BGB unbegrenzt rückwirkend gilt und der Beweis eines "Aushandelns" vom Vermieter in der Regel nicht geführt werden kann. Von der Neuregelung werden nur die Altmietverträge erfasst, in denen die gesetzlichen Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 Satz 1 und 2 BGB (alte Fassung) formularmäßig vereinbart worden waren. Waren wirksam Fristen vereinbart, die vom Muster des alten § 565 Abs. 2 BGB abwichen, gelten diese. Anders ausgedrückt: Bei abweichenden Regeln (Beispiel: sechs Monate Frist bei zehnjährigem Wohnen oder acht Monate bei zehnjährigem Wohnen) kommt die dreimonatige Kündigungsfrist nicht zum Tragen, sondern es sind die vertraglich vereinbarten Fristen zu beachten. Wenn in der (auch formularvertraglichen) Vereinbarung nur bei einer Staffel eine andere Überlassungszeit oder eine andere Frist - als in § 565 BGB a.F. vorgesehen - vereinbart worden war, dann ist die Regelung insgesamt wirksam und nicht nur diese eine Staffel. Entsprechendes gilt, wenn eine von § 565 Abs. 2 Satz 1 und 2 BGB a.F. abweichende längere Kündigungsfrist für den Mieter vereinbart worden war. Solche vertraglichen Verlängerungen der damaligen gesetzlichen Kündigungsfristen waren auch durch AGB möglich. Sie werden von der Neuregelung nicht erfasst, da diese nur auf die Vereinbarung der Fristen des § 565 Abs. 2 BGB a.F. verweist. Die dreimonatige Kündigungsfrist gilt nicht für Kündigungserklärungen, die dem Vermieter vor dem 1.6.2005, dem Datum des In-Kraft-Tretens der Neuregelung, zugehen, wenn der Vertrag vor dem 1.9.2001 abgeschlossen wurde und wenn im Vertrag eine längere Kündigungsfrist enthalten ist. Der Zeitmietvertrag nach altem Recht, der vor dem 1.9.2001 abgeschlossen worden ist, ist bis zum vereinbarten Ablauf einzuhalten. Er kann nicht einfach mit Dreimonatsfrist gekündigt werden. Entsprechendes gilt für den Zeitmietvertrag nach neuem Recht (§ 575 BGB), bei dem eine Befristung wirksam vereinbart werden kann unter der Voraussetzung, dass anschließend die Wohnung selbst genutzt werden oder beseitigt bzw. wesentlich verändert werden soll. Regelungen zum Ausschluss des Kündigungsrechts, die der BGH als Alternative zum einfachen Zeitmietvertrag für zulässig und wirksam hält sind ebenfalls von der Gesetzesänderung nicht betroffen. Danach darf das Recht des Mieters zur Kündigung für maximal vier Jahr ausgeschlossen werden. Das neue Gesetz regelt nicht den Fall der Vereinbarung einer Verlängerungsklausel im Sinne des § 565 a Abs. 1 BGB a.F. i.V.m. Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB. Kündigungsbeschränkungen in Altverträgen, die sich daraus ergeben, dass ein früher zulässiger so genannter Kettenmietvertrag ("Verlängerungsklausel") abgeschlossen worden war, der sich immer wieder um einen bestimmten Zeitraum verlängert, wenn er nicht zum Ende der Laufzeit gekündigt wurde, genießen Bestandsschutz nach Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB. (Beispiel "Das Mietverhältnis beginnt am 1.11.1999 und endet am 31.10.2004. Es verlängert sich jeweils um 1 Jahr, wenn es nicht gekündigt ist. Kündigungsfristen siehe Ziffer 2."). Hier ist nach noch herrschender Meinung eine Kündigung nur jeweils zum Ablaufdatum möglich. Das bedeu- tet, dass der Mieter nur jeweils einmal im Jahr zum vereinbarten Termin kündigen kann. Hiervon zu unterscheiden ist die Frage, mit welcher Kündigungsfrist dies geschehen muss. Die Kündigungsfrist richtet sich dann, wenn nichts anderes vereinbart ist, nach der Wohndauer und kann bis zu 12 Monate betragen (Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB verweist insoweit auf § 565 a Abs. 1 BGB a.F. i.V.m. § 565 BGB a.F.). Allerdings kann auch hier mit dreimonatiger Kündigungsfrist (einmal jährlich zum Verlängerungstermin) vom Mieter gekündigt werden, wenn neben der Verlängerungsklausel die exakten Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 BGB a.F. formularvertraglich vereinbart worden waren. Auf diese vertragliche Vereinbarung findet dann der zum 1.6.2005 geänderte Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB Anwendung. Wichtig: Nach dem 31.8.2001 (Mietrechtsreform) konnten solche Verträge mit Verlängerungsklausel für Wohnraum nicht mehr wirksam abgeschlossen werden. Enthält ein Altvertrag mit Verlängerungsklausel zusätzlich eine Staffelmiet- vereinbarung, ist zwar die Kündigungsmöglichkeit nach § 10 Abs. 2 S. 6 MHG i.V.m. Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB nach vier Jahren ab Beginn der Staffelmietvereinbarung anwendbar, hierbei sind aber die alten ggf. im Einzelfall verlängerten Kündigungsfristen zu beachten. Kürzere Kündigungsfrist bei Mietverträgen Beachte ferner: Für die Vermieterkündigung gelten vertragliche Verlän- gerungen der Kündigungsfrist auch nach dem 1.6. 2005 weiter. Das gilt unabhängig davon, ob der Mietvertrag vor oder nach dem 1.9.2001 abgeschlossen wurde und ob es sich um eine formularmäßige oder um eine individualvertragliche Vereinbarung handelt. |
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